与去年同期外资投行纷纷唱好内地房产股相反，从4月开始众多内地房产股被投行们列为“负面”观察甚至“减持”级别。另一方面，内地不少房企却获得了在资本市场融资的机会。本周内，3家地产公司借壳申请获批，滨江地产拟挂牌上市，华发股份的配股融资开始实施并且成立了股票权益信托基金。
然而，同行们在香港市场所受的冷遇，会否影响A股房企正在筹备中的再融资计划？
香港投行下调内地地产股评级
5月8日，由于绿城中国(03900.HK)斥资21亿元人民币夺得西湖区蒋村两幅地皮，两幅地平均楼面地价每平方米均逾1万元。尽管这一地块在杭州属于优质景观地段，但是国际评级机构穆迪却因此下调绿城信贷评级至“负面”。
对于一季度末仍然手持95亿元现金的碧桂园(02007.HK)，投行也没有手下留情。摩根士丹利在碧桂园发布了一季度销售39亿元的公告后，却将其目标价由8.7降至6.3港元，反映该公司因土地储备减少而被调低资产净值预测。
可见，无论土地储备是再度增加还是因开发而被减少，投行都很可能以此作为调低评级的理由。而背后的深层原因是投行对于内地房产股已经基本看淡。
5月5日，法国巴黎证券建议减持内地房产股，因为银行贷款收紧、销售及楼价下跌，令物业发展商面临困难的一年；需求似乎强劲但供应仍然过剩。华南为基地的开发商雅居乐(03383.HK)及富力(02777.HK)均被列入“减持”目标，目标价为12.8港元及22.3港元。而截至8日收盘，富力地产股价下跌超过4%，约20港元。
而早在4月份，穆迪投资已经看淡内地房产股，行业评级降至“负面”。 预期内地未来12至18个月维持信贷紧缩政策，地产开发商资金吃紧，业务前景挑战越来越大。即使是目前仍持有通过发债及配股所获现金的内房股如碧桂园等也不再建议增持，评级为“稳定”。
香港分析师认为，在这样的氛围下，不要说地产新股进行IPO，即使是原有的知名上市公司想进行再融资也难上加难。“我所知道的是雅居乐的发债计划已经从去年9月筹备至今，由于不愿意付出类似碧桂园的代价，至今未能开始第二次路演。”一位不愿透露姓名的业内人士说。
内地资本市场不追捧地产股融资
而在内地股市，虽然滨江地产、华发股份合计将在本月募集资金超过47亿元。但是内地分析师对于新借壳成功的地产公司的壳资源融资能力持保留态度。“大公司的再融资都很难通过，何况小公司。”上述人士表示。
SST幸福经过1年多的周折后，在去年被地产名人任志强名下的北京华远地产借壳成功，虽然今年3月即将完成股改，但是任志强已经表示股改完成后，华远地产没有立刻利用资本市场融资的计划。“现在的资本市场状况也不会追捧地产股的融资。”上述不愿透露姓名的人士表示。
而中信证券分析师王德勇表示，即使是此前已经获得股东大会批准发债的保利地产43亿元发债计划，万科59亿的发债计划，中粮地产的12亿元公司债以及北辰实业的17亿元公司债，现在都是在筹备，尚未向证监会提出申请。
王德勇认为，A股地产股最近再融资以及地产公司借壳成功率上升，不代表政府放松对房企的融资控制，这些都是筹备已久的计划，政府部门只是按照相关流程在审批而已。不过他觉得地产股被认为缺乏投资价值的看空气氛不会维持太久。
“现在企业也要考虑再融资的方式、时机选择、融资规模等因素。”王德勇说。
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