上海银监局昨日（7日）发布一季度上海房地产信贷运行分析报告显示，在国家各项房地产调控政策及严控“第二套”房贷的背景下，一季度上海中外资银行房地产贷款增量出现萎缩，其中3月份更是出现负增长。但值得关注的是，在增量下降的同时，住房开发贷款及上海居民二手房贷款不良率却出现攀升，这两类贷款余额占比仅为24.3%，而不良贷款占比却达到55.2%，已成为房地产贷款的高风险点。

    报告还显示，一季度，上海房地产信贷增速放缓。其中，住房开发贷款出现恢复性上涨，个人住房贷款增量进一步萎缩，“两外人士”(外地居民、境外居民)贷款余额占比逐步走高。

    个人住房贷款逐月萎缩

    上海银监局统计显示，至3月末，全市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5564.67亿元，比年初增加137.63亿元，增长2.5%，房地产贷款总体增长平稳，比全市银行业各项贷款增速低2.4个百分点。1-3月中外资银行房地产贷款增量分别为110.69亿元、28.70亿元和-1.73亿元，一季度的信贷投放量主要集中在1月份，2-3月份出现显著回落并出现负增长；3月份房地产贷款出现负增长。

    其中，个人住房贷款增量进一步萎缩尤为明显。至3月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。分月度看，1-3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元。

    对此，上海银监局分析认为，近两年来上海住房市场走势呈现“一季度萎缩、二至三季度复苏、四季度调整”的模式，因此，个人住房贷款增长趋缓、增量萎缩的是季节性因素和多种组合政策调控共同作用的结果。

    与个人住房贷款增速趋缓相反，“两外人士”(外地居民、境外人士)贷款余额占比逐步走高。至3月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1298.08亿元，比年初增加22.47亿元。其余额占全部个人住房贷款的比重为42.6%，一季度增量占比为66.2%。1-3月，“两外人士”每月新发放贷款金额占比分别为42.3%、45.3%和48.6%，呈逐月递增趋势。报告分析认为，该比例的连续走高，说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。

    住房开发贷款恢复上涨

    2007年后三个季度连续负增长的住房开发贷款，在一季度住房开发贷款也出现恢复性上涨。报告显示，至3月末，全市中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.14亿元，比年初增加105.37亿元，增长5.1%，比整体房地产贷款增速高2.6个百分点。以中资银行为例，2007年一至四季度，住房开发贷款增量分别为12.75亿元、-44.21亿元、-74.64亿元和-67.60亿元，在今年一季度，住房开发贷款扭转了持续下降的趋势，新增67.08亿元。

    在这其中，住房开发贷款增长又最为明显，一季度增加67.18亿元，余额达到739亿元。但与此同时，住房开发贷款与上海居民二手方贷款并列成为房地产贷款的高风险点。上海银监局在报告中提示，房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16%；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86%，而总体的个人住房贷款不良率则为0.71%。

    对此，上海财经大学现代金融研究中心副主任奚君羊分析认为，二手房贷款不良率上升可能主要源自利率上升，以及部分购置二手房者为投资购房还款能力出现下降所至；而住房开发贷款增加及不良率上升，则可能是由于房价波动、银根紧缩部分房地产企业资金链紧张，需要不断申请新贷款滚动还款，而且销售量下降收入减少、利率上升也直接易导致房产企业还款能力的下降。

    上海银监局报告表示，将有选择性的对相关贷款增加较多、不良贷款暴露较快的银行进行检查或调研，着重分析上海居民二手房贷款质量和中小型房地产开发商的资金链及还贷情况，督促银行建立全面完善的风险监测和处置机制。