截止到12月19日，上海商品住宅的成交量已高达2052.92万平方米，已经比去年的1677.5万平方米高出22.4%。预计，2007年全市商品住宅的成交量将在2100万平方米左右，比去年要高出25%。

房价高涨挡不住热销势头

统计数据显示，至今年12月19日，本市成交的2052.92万平方米商品住宅的平均成交价为10293元/平方米，比去年9432元/平方米高出9.13%。9月份有8批房源的单价超过3万元，为历史所罕见。豪宅上市后的成交数据在随后的10月份集中体现，因此10月份11586元/平方米的均价成为历史上新房成交价格最高的月份。

事实上，去年至今在售的楼盘中，有42个价格涨幅超50%，售价上涨30%以上的楼盘占在售项目数的34.2%。可见，财富过快向少数人手上集中后，高收入者投资不动产，房价在没有合理的调节机制下，不可能不被过快拔高。这也就是为什么大多数人因为房价上涨过快而叫苦不堪，而房价却依然高涨且还能热销的原因所在。

3、6、8月成为三大转折点

高收入者抢占资源推动了房价的上涨，而楼市总体供应紧缺。数据显示，今年至今仅为1419.86万平方米新房源上市，与同期2052.92万平方米的成交量少了633.06万平方米，供需比为1比1.45。其中，供需比差距最大的分别是6月和8月，分别达到1比1.03和1比1.29，另外3月份1比1.98的供需差距也比较大。

今年楼市的三个转折点就出现在这三个月份上，首先是3月份的成交大幅回升，并带动了之后4、5、6三个月成交量的逐月攀高，房价也随之快速上涨。6月由于成交量达到极致，原先市场上积累的优质房源消化殆尽。与此同时，在6月21日绿城以高于地区楼盘价拿走新江湾城块，带动随后7、8月新一轮的房价上涨，新江湾一些楼盘的售价从1.2万涨到1.8万，由于市场一时难于承受过快上涨的价格，成交量开始逐月下滑，8月份的供应量也大幅下降。但是8月24日，苏宁环球以6.69万元的楼盘价拿走南京路上的163地块时，人们开始不得不接受半年内上涨50%的房价，随后的9月大批高价楼盘上市。

10月以后成交量季节性下滑

受到9月28日国家提高第二套房贷首付的影响，成交量从10月份开始逐月下滑。因为，在房价快速上涨的情况下，炒房之风有所抬头，但是受到第二套房提高首付和不提供优惠利率的限制，炒房者和这些为子女提前准备住房的需求受到限制，因此成交量逐月下滑，但每月下滑幅度只有10%左右，表明购房者并未达成观望共识。

在供应量日趋紧缺和国家调控加大的情况下，市场对房价的预期没能达成共识，所以成交量只是出现了季节性下降，而非调控性下降。

平均套型面积不降反增2.47平方米

今年，令人关注的是90/70政策的实施效果和其对房价的影响。然而，这个效果却并不如人意。

数据显示，今年至今上海共成交16.4733万套房源，平均每套住宅的面积达到124.62平方米。去年成交的13.7335万套住宅的平均面积也只有122.15平方米。90/70政策实施一年后，商品住宅的平均套型面积却增加了2.47平方米。可政策性房源的面积下降了2.1平方米，去年上海成交的4.9985万套453.2966万平方米动迁、配套房源的套均面积为90.69平方米，今年至今上海成交的6.3280万套560.5932万平方米动迁、配套房源的套均面积为88.59平方米。

购房者支出比去年增加11.3%

由于套均面积的增加，今年购房者买房的支出涨幅就更加惊人。今年至今，上海商品住宅的总成交金额高达2113.2亿元，平均每套成交价格达128.27万元。去年的总成交金额只有1582.24亿元，平均每套住宅的成交均价为115.21万元。这也就意未着，今年每个购房者的支出比去年增加了11.3%。

但是，为什么人们一边喊房价上涨过快，一边还掏出比房价上涨更多的钱去买房？这除了购房者被房价上涨逼迫拿出更多的钱去买房，以避免明天的房价更贵以外；与实际上有购房能力的人快速增多，也不无关系，毕竟上半年上海人均收入的增长高达14.7%。

专家表示，高收入者对商品住宅的需求依然严峻，目前我国住宅品质还有待提升，高收入者还存在着改善居住环境的需求。因此，在土地日渐紧缺的情况下，一些新建楼盘在品质提升的带动下，报出比周边楼盘高出30%-50%，甚至一倍的价格，明年依然还会出现。但是，大部分已体现其价值的楼盘，明年的价格可能会趋于平稳态势。

明年价格将趋于平稳态势

目前，那些希望获得住房的中低收入者，部分有望被国家提供的廉租房、经济适用房等所解决。商品住宅市场将成为以高收入者为主导的市场，因此，市场对低质房源的需求将有所下降，外环周边及以外的低品质楼盘，价格很可能出现下跌。

同时,目前已经拥有近千万平方米可售量的二手房市场。薛建雄预计，由于政府保障住宅供应的分流，明年商品住宅市场的需求将不再会那么强烈。一、二手商品住宅的成交量都将不会再像今年这么火爆，将呈现价格平稳的态势。

因此，预计明年楼市总体将呈现“量低价稳”态势。优质楼盘的价格还将上涨，也会出现不少下跌的劣质楼盘，高收入者主导的商品住宅市场，将引导楼市进入“品质时代”。

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