新政下别墅产品升级换代

　　自去年5月国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》以来，各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对低密度住宅项目的审批也进一步控制。这使得本来就属于房地产市场“贵族产品”的别墅更加物以稀为贵。

　　从早期依山傍水的独立别墅，到随后流行的Town-house(联排别墅)，再到现在叠加别墅的热卖，福州的别墅市场在近几年也经历了产品的不断更迭。目前，除了近郊的少数几个楼盘还有部分以前已经报批的独立别墅出售外，大部分在售的别墅都已经是联排别墅或者是洋房的升级版类别墅了。

　　特别是近两年，由于别墅产品的稀缺和人们对居住产品需求的不断提高，别墅产品也成为开发商瞄准的项目。在此期间，城乡建总的美林湾、建发领域、金桥爱丁堡等新型别墅项目相继入市，为福州别墅市场注入了新的活力。

　　城市宜居型别墅成为别墅主流产品

　　从用途上分，别墅一般有两种类型：一是城市型别墅，大多建造在城市郊区附近，或独立或群体，环境幽雅恬静，有花园绿地，交通便捷，便于上下班；二是郊区型别墅，则建造在人口稀少、风景优美、山青水秀的风景区，供周末或假期度假或疗养或避暑之用。

　　目前，福州的大多数别墅项目，不再以“奢”、“贵”为营销主题，城市宜居的产品概念正在取代传统的别墅标准，成为吸引不少消费者购买别墅的因素。业内人士认为，城市宜居的概念原本更多地出现在普通住宅中，如今现身别墅市场，从某种程度上反映出，时下的别墅产品已进入另一个发展阶段，无疑正在成为别墅产品未来发展的新趋势。

　　城市型别墅不仅是一种建筑形式，更是一种生活形态，即城市别墅是介于城市中心与远郊中间地段特定的产品。城市别墅的叫法界定了两个概念，首先是必须位于城市中或者是离城市中心非常便利的城边，然后是产品形态应该是别墅产品，城市别墅聚合了城市和别墅的特质。具体而言，城市别墅的选址要综合考虑以下两方面：第一，拥有或邻近都市景观生态资源；第二，就是在城市旧城更新的地段；此外，城市别墅必须有完善的配套和发达的交通，以方便业主的日常生活与往返出行。城市别墅所具有的特质，它所提供的人文环境，可以满足业主对于就学、医疗、购物等方面的需求。

　　与城市豪宅相比，城市别墅能更多地占有自然资源，享有更多的绿色与景观环境。相比郊区别墅，城市别墅能享受更多的城市便利。许多住过郊区别墅的业主都有这样的经历，开始入住的时候喜气洋洋，过了新鲜劲就立刻感到生活有许多不便，不仅路途遥远，而且周边的配套很不健全，医疗机构、娱乐设施、购物超市，几乎没有满意的地方，所以，有的远郊别墅对事业蓬勃发展的精英们是一种“折磨”。而城市别墅由于地处城区中或者距离城市中心非常近，其配套设施或者早已成型，或者政府规划投入能够尽快改善，因此可以便利的享有城市生活的配套。成型的市政规划,只可能进行环境的优化升级，不会进行大规模的造城运动，居住者就不用担心将来会有个大工业企业坐落在家门口，居住品质会得到根本保证。

　　城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，它不仅能带给人们一种更好的生活方式，还能带给人们更多的自由，更多的想象空间。业内人士认为，城市别墅应该具备四个特征：一是周边拥有优美的自然山水；二是城市生活的便利；三是低密度物业形态；四是每户拥有私家园林或庭院。

　　买别墅的消费群体不是缺房子住，对他们来说，购买别墅一方面是追求身份地位象征，同时也是对稀缺资源的占有，另一方面是也对生活质量与住宅品质的追求。这就要求开发商在别墅的规划思路上，不能局限于建筑本身的质量问题，应更多是结合周边的环境。福州城市是一个揽山水入怀的城市，特别是对水景的充分利用，通过水的灵性来反映别墅建筑本身的生动韵律，全方位地满足了购买者对自然环境的需求。

　　宜居是未来别墅发展的趋势之一，位于乌龙江畔的新亚洲别墅———融汇山水，很好地利用了乌龙江的天然水景，打造福州最宜居住的别墅生活区。融汇山水是一个纯粹的别墅社区，业主群体比较单纯，社交广泛。为了给这些高层次业主提供更纯粹的高尚生活，融汇山水将各项配套公建设施等集中布置于小区外围，使别墅区与商业区独立分区，相邻望江。这样既方便服务设施独立对外开放，以利经营，又将公共活动屏蔽于小区外围，形成小区内部纯粹居住空间，减少干扰。社区内全部建筑都是2层半的纯别墅，形成建筑高度的一致，保证了邻里交流的平等与和谐，而且由于视角平等，又保证了私密性。

　　创新产品备受消费者青睐

　　目前市场上一部分开发商推出的联排别墅新品，以新颖的设计理念和建筑风格，包括景观的营造方面都给人面目一新的感受。别墅总价控制在一个较为经济实惠的区段内，与市中心高级公寓基本相当，但却有高级公寓所无法比拟的别墅空间和环境，拥有高档独立别墅才具有的门厅、车库、阁楼、私家花园等功能空间，这种功能的齐全性和居住空间的自由性、私密性是普通公寓无法比拟的。

　　如中天集团开发的中天·金海岸项目在享有得天独厚天然资源的基础上，引入国际先进的建筑规划，汲取传统的居住文化精粹，结合现代的建筑理念，建成望江住宅TOWNHOUSE别墅。从本身所处地理位置，自然资源的稀有性，到建筑景观、规划，文化内涵、社区生活、人文氛围，均体现其独有的建筑特色、风格。

　　有关业内人士和地产专家分析，别墅更能满足人们的生活需要和健康需求。和公寓相比，它的功能划分更加人性化、细化。在同样总价的范围内，它给了消费者更多的自由设计和享受环境的空间，这也是其备受消费者青睐的原因所在。

　　产品稀缺别墅显现投资价值

　　以往，大多数人的投资目光都集中在住宅类产品及商铺上，但业内人士分析认为，随着国家对低密度住宅项目审批的进一步控制，具有稀缺性的别墅产品有望成为投资新宠。

　　一：独栋别墅：独门独院，包括独立空间、私家花园领地；上下左右前后都属于独立空间，房屋周围有面积不等的绿地、院落。别墅用地已停止审批，独立别墅是别墅中的奢侈品，将成为拥有者的一件珍稀收藏品。

　　珍稀级数：★★★★★

　　二：联排别墅：又称Town-house、双拼别墅。有天有地，有自己的院子和车库，一排住宅由多个单元住宅组成。受“9070”政策(90平方米以下住房面积占开发建设总面积的70%以上)影响，这种低密度住宅的总供应量十分有限。因此，未来联排别墅的保值、升值空间也是十分可观。

　　珍稀级数：★★★★

　　三：类别墅：又称空中别墅、叠加别墅或叠拼别墅。这类产品在住宅类型上更接近普通的复式住宅，但因享有部分花园或露台，所以仍称为“别墅”。从舒适的角度考虑，类别墅具有比一般的花园洋房更加明显的优势。这样的住宅产品自然也会受到青睐。

　　珍稀级数：★★★

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